Wer als Vermieter über viele Jahre nur moderate Mieterhöhungen vorgenommen hat, hat sich gegenüber seinem Mieter fair und sozial verhalten. Beim späteren Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung kann genau diese Entscheidung allerdings wirtschaftliche Folgen haben.

Das erleben wir bei Hausmann Makler immer wieder. Liegt die Bestandsmiete beispielsweise deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, sieht ein Kapitalanleger nicht nur das mögliche Potenzial der Wohnung. Er schaut vor allem darauf, welche Miete er heute tatsächlich erhält und wie sie sich künftig rechtlich zulässig entwickeln kann.

Denn mit dem Kauf übernimmt er das bestehende Mietverhältnis. Eine niedrige Bestandsmiete kann nicht einfach auf das aktuelle Marktniveau angehoben werden. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unterliegen gesetzlichen Voraussetzungen und zeitlichen sowie prozentualen Grenzen.

Auch bei einer späteren Neuvermietung gelten gesetzliche Vorgaben für die Miethöhe. Für einen Kapitalanleger ist deshalb entscheidend, nicht mit theoretisch möglichen Mieten zu rechnen, sondern mit den Einnahmen, die unter den jeweiligen rechtlichen Rahmenbedingungen tatsächlich erzielbar sind.

Für den Käufer bedeutet das: Je niedriger die nachhaltig erzielbare Miete, desto stärker kann dies seine Rendite und damit seine Zahlungsbereitschaft beeinflussen.

Unsere Erfahrung zeigt deshalb: Eine über Jahre bewusst niedrig gehaltene Miete verdient Anerkennung. Beim Verkauf muss aber ebenso offen ausgesprochen werden, dass sie den heute erzielbaren Kaufpreis beeinflussen kann.