Vermietete Eigentumswohnungen: Kapitalanleger rechnen heute genauer
Der Kapitalanleger von heute kauft nicht nur eine Wohnung, er kauft die gesamte Rechnung.
Eine vermietete Eigentumswohnung bleibt für viele Menschen eine interessante Kapitalanlage. Doch wir erleben bei Hausmann Makler, dass Kaufinteressenten heute genauer hinschauen als noch vor einigen Jahren. Heute muss die gesamte Rechnung stimmen.
Natürlich stehen Lage, Kaufpreis und aktuelle Nettokaltmiete weiterhin am Anfang der Betrachtung. Doch dann geht der Blick schnell weiter: Wie hoch ist das Hausgeld? Welche Kosten können auf den Mieter umgelegt werden und welche trägt der Eigentümer selbst? Wie hoch ist die Erhaltungsrücklage? Welche größeren Maßnahmen sind in der Wohnanlage bereits beschlossen oder in den kommenden Jahren zu erwarten?
Gerade mögliche energetische Sanierungen haben dabei an Bedeutung gewonnen. Denn wer heute eine Eigentumswohnung finanziert, kalkuliert nicht nur den Kaufpreis und die Zinsen. Auch mögliche zusätzliche Investitionen oder Sonderumlagen gehören in seine Rechnung.
Eine niedrige Miete ist nicht automatisch ein Vorteil
Auch das bestehende Mietverhältnis wird genauer betrachtet. Manche Eigentümer haben über viele Jahre bewusst nur sehr moderate Mieterhöhungen vorgenommen. Das finden wir fair und sozial.
Beim Verkauf kann eine deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete jedoch Auswirkungen haben. Ein Käufer kann sie nicht einfach nach seinen wirtschaftlichen Vorstellungen erhöhen. Er berücksichtigt deshalb, welche Einnahmen heute vorhanden sind und wie sie sich innerhalb der gesetzlichen Rahmenbedingungen entwickeln können.
Der Markt ist nicht verschwunden
Besonders deutlich merken wir die veränderten Bedingungen beim Kaufpreis. Höhere Finanzierungskosten und der größere Eigenkapitalbedarf führen dazu, dass Kapitalanleger genauer rechnen und teilweise zurückhaltender entscheiden.
Auf Verkäuferseite erleben wir gleichzeitig, dass die heute marktüblichen Preise nicht immer leicht akzeptiert werden. Preisvorstellungen stammen teilweise noch aus einer Zeit mit deutlich günstigeren Finanzierungsbedingungen.
Unsere Erfahrung zeigt aber auch die andere Seite: Wird eine vermietete Eigentumswohnung zu einem fairen Marktpreis angeboten, gibt es Kaufinteresse.
Deshalb betrachten wir bei Hausmann Makler eine Kapitalanlage nicht nur anhand einer rechnerischen Rendite. Wohnung, Mietverhältnis, Eigentümergemeinschaft, zukünftige Investitionen, Finanzierung und Kaufpreis müssen zusammenpassen.
Denn eine gute Kapitalanlage muss sich nicht nur heute rechnen. Sie sollte auch morgen noch eine gute Entscheidung sein.