Wenn die Babyboomer verkaufen – der Immobilienmarkt verändert sich
Ältere Immobilien treffen auf zurückhaltendere Käufer. Diesen Wandel beobachten wir bei Hausmann Immobilien Makler in der Metropolregion Hamburg bereits heute.
Viele Babyboomer kommen in ein Alter, in dem sich ihre Wohnbedürfnisse verändern. Die Immobilie wird zu groß, der Garten macht mehr Arbeit oder der Wunsch nach einer altersgerechten Wohnform wächst.
Was geschieht, wenn dadurch in den kommenden Jahren mehr ältere Immobilien auf den Markt kommen?
Das Handelsblatt hat diese Frage im August 2026 aufgegriffen. Auch das Hamburger Abendblatt beschäftigt sich aktuell ausführlich mit der Entwicklung bei Einfamilienhäusern in Hamburg.
Bei Hausmann Immobilien Makler sehen wir in unserem Marktgebiet – der Metropolregion Hamburg nördlich der Elbe – bereits deutliche Veränderungen.
Ältere Immobilien haben es schwerer
Besonders auffällig sind Immobilien aus den Baujahren etwa 1970 bis 1995. Genau diese Baujahre kommen zunehmend aus der Generation der Babyboomer auf den Markt.
„Bei älteren Bestandsimmobilien erhalten wir deutlich weniger Anfragen über die Immobilienportale. Noch stärker zeigt sich die Zurückhaltung bei den tatsächlichen Besichtigungen“, sagt Thorsten Hausmann.
Interessenten achten heute wesentlich genauer auf Heizung, Fenster, Dach, Dämmung und bereits vorgenommene Modernisierungen. Notwendige Investitionen schlagen sich zunehmend im Kaufpreisangebot nieder.
„Bei Immobilien aus den Baujahren etwa 1970 bis 1995 bieten Kaufinteressenten derzeit teilweise bis zu 20 Prozent weniger, als für vergleichbare Immobilien noch vor zwei Jahren geboten wurde.“
Das bedeutet nicht, dass jede ältere Immobilie 20 Prozent an Wert verloren hat. Lage, Grundstück, Zustand und Modernisierungen machen erhebliche Unterschiede.
Das Baujahr allein entscheidet nicht. Immer wichtiger wird, was in den vergangenen Jahrzehnten in die Immobilie investiert wurde.
Das bestätigen auch Kaufpreisauswertungen von Sprengnetter. Bei älteren Bestandsgebäuden wurden zeitweise Unterschiede in der Preisentwicklung zwischen modernisierten und nicht modernisierten Immobilien von bis zu 15 Prozent festgestellt. Die Analysen beruhen auf tatsächlich erzielten Transaktionspreisen – ein Grund, warum wir Sprengnetter-Marktdaten auch bei unseren Marktpreiseinschätzungen nutzen.
Zur Kaufpreisanalyse von Sprengnetter:
https://baufi.sprengnetter.de/blog/trendumkehr-der-immobilienpreise-durch-kaufpreisanalyse-von-sprengnetter-fuer-q1-24-belegt
Der Verkauf dauert länger
Eine weitere Veränderung sehen wir bei der Vermarktungsdauer.
„Die Zeit vom ersten Angebot einer Immobilie bis zur notariellen Beurkundung hat sich deutlich verlängert“, sagt Thorsten Hausmann. „Interessenten prüfen länger und entscheiden zurückhaltender.“
Gleichzeitig sind die Finanzierungskosten seit ihrem niedrigen Niveau im Frühjahr 2026 wieder gestiegen. Am 10. September erhöhte die Europäische Zentralbank ihre Leitzinsen um weitere 0,25 Prozentpunkte. Für Käufer älterer Immobilien treffen damit Finanzierung und möglicher Modernisierungsbedarf zusammen.
Kommen jetzt noch mehr ältere Immobilien auf den Markt?
Das könnte in den kommenden Jahren zur entscheidenden Frage werden.
Wenn die Babyboomer zunehmend Immobilien verkaufen, trifft zusätzliches Angebot möglicherweise auf eine Käufergruppe, die bei älteren Bestandsimmobilien schon heute genauer auswählt.
Wie stark sich dieser demografische Effekt auf die Preise auswirken wird, lässt sich nicht seriös vorhersagen.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Wer seine Immobilie weiterhin selbst nutzen möchte, hat aufgrund dieser Entwicklung keinen Anlass, über einen Verkauf nachzudenken.
Wer einen Verkauf in den kommenden Jahren ohnehin erwägt, sollte dagegen wissen, wie seine Immobilie heute am Markt steht.
„Wir wollen Eigentümern keine Angst machen“, sagt Thorsten Hausmann. „Aber eine realistische Einschätzung wird wichtiger. Entscheidend ist nicht, welchen Preis man sich wünscht, sondern welchen Preis der Markt für genau diese Immobilie hergibt.“
Bei Hausmann Immobilien Makler beginnt eine Marktpreiseinschätzung deshalb mit einer persönlichen Besichtigung. Lage, Grundstück, Baujahr, Zustand, Modernisierungen, energetische Qualität und die aktuelle Nachfrage fließen ebenso ein wie professionelle Marktdaten von Sprengnetter.
Am Ende zählt ein fairer Marktpreis, den Käufer unter den aktuellen Bedingungen tatsächlich bereit sind zu bezahlen.
Quellen und weiterführende Informationen:
• Handelsblatt, August 2026: „Werden die Babyboomer Grund für fallende Kaufpreise sein?“
• Sprengnetter: Kaufpreisanalyse zu modernisierten und nicht modernisierten Bestandsimmobilien
• Europäische Zentralbank: Geldpolitische Beschlüsse vom 10. September 2026